Alquileres des-controlados

Existen discusiones que nunca mueren. Por momentos pareciera que se apagan, pero cada tanto vuelven a resurgir. Una de ellas es la discusión sobre el control de los alquileres. Un caso particular se da con la nueva ley de alquileres en Argentina.

Hay quienes piensan que vivimos en un mundo dominado por los fenómenos financieros, con tendencias al incremento de las desigualdades y la especulación como regla de negocios. Eso puede dar lugar a una discusión mucho más extensa, pero hay una arista particular que es interesante analizar.

Se escucha muy seguido personas agitando banderas de igualdad, vociferando en contra de los especuladores bajo frases como “ni una familia sin casa ni una casa sin familia”. Para los que piensan de esta manera hay culpables (identificables) de que miles de personas no tengan hogar, vivan hacinados o deban gastar un alto porcentaje de sus ingresos en el alquiler de una vivienda. Apoyándose en tales argumentos consideran que el gobierno debe tomar cartas en el asunto y regular el mercado, ya sea a través de las condiciones de plazo o garantías que debe cumplir un contrato entre locatario y locador, y en otras llegando a establecer directamente controles en el precio, definiendo así un monto máximo (algunas veces acompañado de un monto mínimo) que el propietario puede cobrar a su inquilino, por ejemplo: un máximo de $10 euros por metro cuadrado. Sin embargo, esta problemática no es una novedad, podemos ir décadas hacia atrás y encontrar ejemplos. Incluso recientemente, en muchas de las principales ciudades y países del mundo, se dieron discusiones similares. España, Francia, Reino Unido, Alemania y algunas ciudades estadounidenses. 

Pasando al caso particular de Argentina, es posible analizar algunas de las consecuencias que la nueva ley de alquileres tiene en el mercado respectivo. Al estar sumido el país en un proceso inflacionario hace varios años, la indexación de los alquileres en los contratos privados se había vuelto la regla. Generalmente el ajuste se realizaba dos veces al año sujeto a un porcentaje estipulado en el contrato, o basado en algún índice de precios, o bien en base a la cotización de una moneda extranjera. La nueva ley, sin embargo, estipula que los contratos podrán ajustarse sólo una vez por año y en base a un índice de ajuste publicado por el BCRA, conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).

Más allá de que no es el único cambio que trae esta nueva ley (estipula también, por ejemplo, que el plazo mínimo de contrato pasa a ser de 3 años), voy a centrarme en este punto para hacer un paralelismo.

En economías inflacionarias, como es el caso de Argentina, regular la indexación con un índice específico cumple un rol similar al control de precios en economías con estabilidad monetaria, como es el caso de las economías desarrolladas. La diferencia es que el precio en el período inicial (llamémosle “t”) no está fijo. Esta característica es de gran importancia, porque al establecer la ley un plazo mínimo de 3 años, luego de pactar el precio para el período t, ni el propietario ni el inquilino sabrán el precio de alquiler que estará vigente en el período t+1 y t+2. Ya que el precio de alquiler en estos dos años siguientes dependerá de la evolución del índice de ajuste que estipula la ley.

Esto genera una incertidumbre mayor, un juego de expectativas en la cual el locador estará dispuesto a alquilar su propiedad sólo si considera que a lo largo de los 3 años de contrato se podrá alcanzar un alquiler promedio que satisfaga sus preferencias (dígase los beneficios que podría obtener de una fuente alternativa). Pero antes de concluir sobre este punto, es necesario aclarar que la confianza en el índice es clave.

Si el locador simplemente quisiera asegurarse un nivel de ingreso que mantenga a lo largo de los 3 años el mismo poder adquisitivo, si se diera una situación de inflación pura (es decir cuando absolutamente todos los precios de la economía cambiaran en igual proporción) y si el índice de ajuste reflejara perfectamente esa variación, entonces el propietario del inmueble no tendría incentivos a pretender desde el primer momento un precio de alquiler más alto que el que prevalecía previo a la sanción de la nueva ley.

Sin embargo, la inflación que caracterizó los últimos años a la Argentina ha sido alta y volátil. Lejos está de ser pura, ya que uno de los problemas principales de la inflación es la distorsión de precios relativos que genera (una inflación del 50% jamás se traduce en una suba de todos los precios en un 50%, algunos subirán más, otros subirán menos) y por si esto fuera poco, existe una desconfianza generalizada en el índice de ajuste que tiene sus justificaciones.

Durante varios años (2007-2015) el INDEC manipuló muchos indicadores con intenciones políticas, el país atravesó una emergencia estadística. Entre esos indicadores estaba el IPC, ahora parte del índice de ajuste de los alquileres. Como la ley se promulgó durante el gobierno actual, que comparte bandera política y gran parte de sus funcionarios con el gobierno de los años en que las estadísticas fueron descuidadas, es entendible que los locadores desconfíen en el índice de ajuste de los alquileres. Si el gobierno manipulara deliberadamente los índices en los años venideros, este apartado se convertiría en una fuente de regulación de precios. Aunque no fuera un precio máximo cómo tal y aunque a nivel agregado no todos los contratos se pacten a la vez, lo que da un poco de flexibilidad a los precios, cada contrato individual tendría rigideces que terminarían siendo perjudiciales.

Ante el temor de que los datos que respaldan el IPC vuelvan a ser poco fidedignos, y considerando el fenómeno inflacionario distorsivo antes descrito, los propietarios tienen fuertes incentivos a elevar el precio en el período inicial (t) para cubrirse ante estas posibles vicisitudes a lo largo del contrato(t+1 y t+2). Aunque esto dejara tranquilo al locador, podría ser muy nocivo para el inquilino. Puede suceder que luego de pagar un alquiler elevado en términos reales durante el primer año, el alquiler baje en términos reales durante el segundo año y al tercer año podría ser muy bajo, pero al momento de renovar el mismo, vería un gran salto en el alquiler que podría ser traumático, llevándolo a la necesidad de economizar en el alquiler dando como resultado una reducción en la calidad de su vivienda. Ni hablar de las consecuencias redistributivas que podrían aparecer y no son contempladas a primera vista. 

En conclusión, no debe sorprendernos que el precio de los alquileres pactados luego de promulgada la ley presenten un fuerte salto respecto a los que regían con la ley anterior. Una medida que parecía tener buenas intenciones, que buscaba beneficiar a los locatarios, termina perjudicándolos. Este es un ejemplo de las consecuencias económicas que tienen las medidas cuando se ignoran los efectos secundarios que generan. Las buenas intenciones no bastan.

Otros puntos de la mencionada ley generan, además de los efectos de este análisis de corto plazo, desincentivos a largo plazo en lo referido a la construcción de nuevas edificaciones y la reparación de los inmuebles existentes. Esto se traducirá en un futuro en un mayor exceso de demanda y por lo tanto precios más altos, y una peor calidad en las viviendas, en la medida de que la población siga creciendo y siga concentrándose en las mismas grandes ciudades.

Si el Estado quisiera mejorar las condiciones que enfrentan los locatarios debería generar incentivos para la construcción de nuevos inmuebles, generar la estabilidad monetaria necesaria para que ambas partes del contrato tengan previsibilidad y certidumbre, lo que probablemente se traduzca automáticamente en contratos más prolongados de mutuo acuerdo entre las partes, también debería garantizar que la justicia actúe de forma eficaz ante el incumplimiento de lo pactado, permitiendo el desalojo cuando sea pertinente y fundamentalmente otorgándole flexibilidad a los contratos para que se adapten a las realidades puntuales que se dan a lo largo y ancho del país. 

Por Joaquín Eduardo Aranguiz Atrio, estudiante de Lic. en Economía, UNR.