Modificación de reglamento de propiedad horizontal

La forma de modificar un reglamento, encierra varios pasos :

1.-) Convocatoria a asamblea para tratar el punto, “reforma del destino de una unidad” respetar las mayoría requeridas , es decir, el requisito de la unanimidad y recordar el doble cómputo art 2060 CC y COM).-

Dentro del reglamento hay estipulaciones que no pueden ser modificadas sino con el voto unánime de todos los propietarios.

Estas son llamadas cláusulas estatutarias que están referidas a los derechos que cada uno de los propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible modificarlas, sino por la mayoría o unanimidad conforme a su reglamento: «La reforma de las cláusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las meramente reglamentarias las mayorías exigidas por la Ley 13.512,o la mayor que prevea el reglamento de copropiedad» (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16 351). «Cuando la reforma del reglamento significa un acto de disposición de los derechos de propiedad

reconocidos a los condóminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos» (Cám Nac. Civil Sal 1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633).

En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado.

Resulta nula la asamblea de consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre la modificación en el modo de contribución de los propietarios al pago de las expensa comunes» (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Río Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494). «El sujeto pasivo de la acción por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de propietarios, cuyo órgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto inválido. No se trata de una acción dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayoría que adoptó la decisión- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa

como expresión de la voluntad comunitaria» (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cám Isis sum 1996 LL1992=D316).

Sabido es que , si el reglamento de copropiedad que ha sido modificado pero no inscripto,como en este caso, no es oponible al tercero que compra, es decir, se puede interpretar que, para los que convivieron al momento que esta reforma se efectuó podría ser válida, no lo va a ser cuando este departamento se venda, porque el único reglamento en vigencia es el existente sin modificaciones.

El reglamento interno a diferencia del reglamento de copropiedad , no es obligatorio, siendo facultativo su redacción por parte de los condóminos, pero una vez sancionado por éstos es de cumplimiento para todos los propietarios y ocupantes, no integra el título suficiente como sí lo hace el de copropiedad, y solo será oponible al nuevo adquirente a partir de su notificación.-

Basta que un solo propietario se oponga, no se podrá efectuar la reforma, y además deben tener en cuenta lo normado por el nuevo CC y Com en su artículo 2061: Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Dra DianaClaudia Sevitz

abogada especialista en propiedad horizontal

dsevitz@estudiodiansevitz.com.ar