SUPRESION Y LIMITACION DE DERECHOS ACORDADOS EN UN REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INCORPORACION DEL ART 2061 .CONFORMIDAD EXPRESA DEL TITULAR. -SUPRESION DEL SERVICIO CENTRAL DE CALEFACCION

Si bien , este es un tema que deberá analizarse edificio por edificio , conforme lo normado por el reglamento respectivo, respecto de la mayoría necesaria para poder sustraer , modificar , suprimir o limitar derechos acordados a un propietario en el mismo, se puede dar una sugerencia en general para poder actuar en estos casos.-

Si el reglamento establece que se necesita unanimidad para poder suprimir el servicio central de calefacción (por ejemplo) bastará que uno solo de los propietarios se oponga para que el punto no pueda ser aceptado. –

Si existiera otra mayoría recordar lo que establece el art. 2061 del CC y Com “Artículo 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. “

Es que, en principio, los copropietarios que integran el consorcio tienen un derecho fundado en su título de adquisición de usar y gozar de todos los elementos de propiedad común de los que se encuentra dotado el inmueble.-

Por esa razón una propuesta de supresión del servicio de calefacción central con el solo fundamento de disminuir los gastos comunes , puede llegar a ser cuestionable.-

Es por ello que, cuando se analizan las controversias referidas a esta clase de decisiones se tienen en consideración diversas posibilidades:

En efecto, supongamos que :

* el servicio central de calefacción funciona perfectamente y sus componentes están en perfecto estado, pero algunos copropietarios proponen suprimirlo para disminuir los gastos comunes.-

* el servicio central de calefacción se encuentra en funcionamiento, pero resulta necesario realizarle trabajos de reparación muy costosos.-

* el servicio central de calefacción no funciona en absoluto y es necesario reemplazarlo por completo.-

Adicionándole variantes a la cuestión, puede ocurrir que:

* la sustitución por equipos de climatización individuales es más costosa que la reparación.-

* la sustitución por equipos de climatización individuales es más económica pero desvaloriza el edificio.-

* la sustitución por equipos de climatización sólo es posible en unas unidades y no en otras.-

Es entonces cuando las distintas circunstancias del caso particular pueden o no tornar razonable la decisión, y tendrá importancia la existencia o inexistencia de alternativas posibles para que el confort y la utilización de las unidades no se vean menoscabados.-

La jurisprudencia ha dicho: “Tratándose de la manutención o suspensión de los servicios de calefacción y agua caliente, no es requisito legal que medie unanimidad de voluntades, bastando la mayoría de votos que establece el reglamento de copropiedad.-” (CNCiv., Sala D, julio 7-1964, E.D. 9-12).-

«Es válida la resolución de la mayoría de los copropietarios que decidió suplir la provisión de agua caliente por calefones individuales, tratándose de una innovación del bien común dispuesta en miras a obtener su mejoramiento o su uso y goce más cómodo (art. 8º ley 13.512) sin que resulte ninguna desigualdad o perjuicio particular.-” (CNCiv., Sala E, setiembre 3-1965, E.D. 16-335).-

“En la apreciación de la fuerza mayor que podría decidir, por mayoría de copropietarios, la supresión del servicio de calefacción central, en cambio de la unanimidad requerida por el reglamento de copropiedad, es admisible un criterio realista, bastante amplio y elástico.-” (CNCiv., Sala B, diciembre 23-1963, E.D. 11-393).-

En el caso que el Reglamento de propiedad contemple la unanimidad, pero frente a este tema la jurisprudencia ha tomado criterios opuestos.-

Deberán contemplarse y analizar todas las cuestiones referenciadas anteriormente, para sacar una conclusión.-

El solo argumento de la economía de gastos no es un argumento aceptable, si no se analizan otras posibilidades para el confort y la utilización de las unidades sin que se vean menoscabadas.-

El DR Bartolomé Orfila opina que “salvo algún supuesto excepcional , entendemos que la postura que sostiene la necesidad de contar con la unanimidad de los integrantes del consorcio para la supresión sustitución de los servicios centrales no es admisible.-“

“Es por eso que la posición predominante de la jurisprudencia se inclina para admitir que ello sea resuelto por la mayoría” (Consorcios, pag 320 Bartolmé Orfila)

En atención a ello, habiendo analizado las diferentes posturas jurisprudenciales y doctrinarias, conforme a la disparidad de criterios , de no ponerse de acuerdo en la asamblea deberán acudir a una resolución judicial.-

Dra Diana C. Sevitz

Abogada-asesora en ph