ALQUILERES TEMPORARIOS EN LA CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES

Una consulta frecuente es si las unidades de viviendas pueden ser destinadas a alquileres temporarios.-

Todo depende de lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal.-

EL nuevo CC y com. estableció en su Art. 1198 un plazo mínimo de dos años para cualquier destino, salvo la excepción del Art 1199.-

Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

En principio podría entenderse que la locación temporaria en una unidad funcional en un consorcio podría ser autorizada por este articulo. Pero no es así .

Dado que la locación temporaria ha sido regulada dentro de la CABA :

[BPN-07/08/13] El pasado 4 de julio la Legislatura porteña creó el «Registro de Propiedades de Alquiler Temporario con Fines Turísticos» en el que deberán inscribirse todos aquellos que posean propiedades destinadas a alquileres turísticos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires estén o no comprendidas en el régimen de la propiedad horizontal.

La nueva ley estableció nuevas obligaciones de los propietarios para con sus huéspedes, reguló la modalidad de los contratos, las condiciones mínimas que debe proveer el servicio y pautas obligatorias para ofrecerlo o publicitarlo. Deberá también notificar al consorcio que desarrolla o pretende desarrollar esta actividad en sus unidades funcionales y éste podrá denegarle la autorización mediante una resolución tomada en asamblea de propietarios.

La autoridad de aplicación de la flamante ley será el Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o el organismo que en su futuro pudiera reemplazarlo. Por otra parte para su aplicación todavía resta su publicación en el Boletín Oficial y -dentro de los 180 días de aprobada- su reglamentación.

Nuevas obligaciones

A partir de la puesta en vigencia de la nueva ley –entre otras- será obligatorio: informar al huésped la tarifa a aplicar a su estadía antes de su admisión; informar a los huéspedes, con la debida antelación, la política del establecimiento sobre tenencia de mascotas; disponer de un botiquín de primeros auxilios; facilitar el número de teléfono de contacto de un responsable en caso de emergencias relacionadas con el uso de la unidad, su mobiliario y artefactos así como lo números de teléfono para emergencias y contar con un libro de registros de pasajeros con copia de los contratos realizados.

Los contratos

Los contratos con el turista deberán estar en idioma castellano, con su respectiva copia en idioma inglés o en el idioma nativo del huésped para su mejor comprensión; contener normas de utilización de los servicios o sectores de uso común; contener normas de prohibición de realizar actividades ruidosas y respeto de las horas de descanso; contener normas de precauciones de seguridad al ingreso y egreso del edificio; contener normas de horario y lugar determinado, en el edificio, para el retiro de residuos y explicitar toda otra restricción propia del edificio donde se encuentre el inmueble locado.

El servicio

Toda Propiedad de Alquiler Temporario (PAT) debe contar con las siguientes condiciones mínimas: cada unidad debe estar compuesta como mínimo por baño, dormitorio, poseer una cocina o espacio para cocinar (office); la ropa de cama y baño, si se incluye, debe estar en perfectas condiciones de uso e higiene y debe proveer como mínimo dos juegos por plaza o persona; la vajilla, platos, utensilios y enseres de cocina, limpieza y demás elementos a incluir en el servicio debe proveer como mínimo en la cantidad necesaria para el abastecimiento de las necesidades acorde las plazas del inmueble; todos los ambientes, habitaciones, baños e instalaciones deben responder al plano de obras aprobado por la autoridad competente; las habitaciones deben estar equipadas como mínimo con camas individuales, camas dobles, mesas de luz, sillas y mesas suficientes, espacio para dejar el equipaje, guardarropa, iluminación artificial suficiente en cada ambiente; el equipamiento de los cuartos de baño debe ser independiente y contar con servicio permanente de agua fría y caliente mezclables; sistema de acondicionamiento térmico y la cocina u office debe estar equipada como mínimo con una bacha, una mesada de preparado, una heladera y una cocina.

La oferta

Los propietarios, al ofrecer sus servicios, no podrán omitir o verter conceptos equívocos que induzcan a error o que formen una falsa imagen del servicio. Será obligatorio que muestren fotos que representen fielmente el inmueble ofrecido; que la información sea fiel al servicio brindado; que el valor del alquiler, ya sea diario, semanal, quincenal o mensual, figure claramente en los avisos que muestren la propiedad aclarando en el mismo la moneda determinada; que toda restricción esté claramente detallada y que el intermediario extienda la factura correspondiente por las comisiones percibidas.

Autorización del consorcio

Los dueños de las propiedades de Alquiler Temporario deberán notificar en cada caso al consorcio de propietarios de la existencia de un inmueble destinado a dicho fin y salvo prohibición del reglamento interno, la denegación para la realización de la actividad deberá ser expresa por el consorcio tras decisión tomada por el mismo en una asamblea reunida con este fin

Ya tenemos dos impedimentos uno reglamentario, está prohibido por el reglamento y además debe inscribirse en el registro respectivo, no pudiéndolo hacer porque está prohibido por el mismo reglamento.-

Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas en el régimen de la PH, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo. Las restricciones y límites al dominio establecidos por el CC y Com y los reglamentos respectivos desempeñan ese papel fundamental en el régimen de la PH y deben ser estrictamente observados, toda vez que su acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema. El régimen de la PH es un sistema que, por su especificidad, exige que las obligaciones comunes de vecindad sean observadas en forma mucha más rigurosa, ya que la vida en común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento de propiedad horizontal .-

El reglamento de propiedad, en cuánto al destino del inmueble, debe cumplirse; las restricciones y límites al dominio desempeñan un papel fundamental en el régimen de la PH y deben ser estrictamente observados, porque de ello depende parte esencial del nuevo sistema, siendo uno de los motivos determinados de la conjunción de voluntades el someterse al mismo .-

Si bien no corresponde amparar un derecho cuando su ejercicio resulta abusivo , no puede dejar de tenerse en cuenta que el reglamento es ley para los integrantes del consorcio, resultando su debido acatamiento condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del sistema establecido por el CC Com en el título V Propiedad Horizontal, por lo que la ponderación del tema debe efectuarse con criterio restrictivo. La cláusula del reglamento de copropiedad que obliga a ocupar el departamento exclusivamente como vivienda y estableciendo expresamente referidas precedentemente, tienden a evitar a los copropietarios las molestias que implica el establecimiento de una actividad comercial, profesional o de naturaleza análoga, con su inevitable secuela de afluencia de clientela, uso excesivo de las instalaciones comunes, etc

El reglamento de copropiedad es el cuerpo normativo que regula más directamente las relaciones entre los copropietarios del edificio sometidos al régimen de propiedad horizontal. Este constituye una verdadera ley para aquellos a la cual deben sujetar sus derechos y sus obligaciones .-

Es claro que con las limitaciones estipuladas busca salvaguardar la armoniosa convivencia consorcial y evitar que se vea afectada la seguridad del edificio.-

En conclusión, se estaría alterando el destino de la unidad funcional por las consideraciones vertidas.-

En atención a ello, para hacer cesar dicha transgresión al reglamento, se deben recolectar las pruebas, preconstituirlas, llamar a una asamblea convocada al efecto y tomar la decisión de iniciar las acciones por infracción al reglamento, pasando por una instancia de mediación prejudicial dejando en claro , que la decisión final , en este caso ,dependerá de una decisión judicial.-

Fallos sobre el particular

“Consorcio de Propietarios Libertad 1031/33/35 c/ Teryazos, Michael William s/ Acciones del Art. 15 de la Ley 13.512” (Expte. 69.414/08), con motivo de la acción promovida por el Consorcio que invocó el uso contrario al Reglamento de la unidad funcional de propiedad del demandado.
Recientemente conocimos un antecedente jurisprudencial de primera instancia, en que se ordenó a la propietaria locadora de una unidad funcional abstenerse de efectuar locaciones temporales a turistas extranjeros, pues se tuvo por comprobado que aquellos perturbaban el normal desarrollo de la vida consorcial, configurando el uso abusivo de su inmueble con relación a los demás vecinos (JNCiv Nº24, 18/02/2009, “Consorcio de Prop. Callao 626 c. Palacio, Cora María”, LL 21/04/2009).
La demanda incoada indicó que la actividad desplegada en relación al departamento involucrado, vulneraba el destino exclusivo de “casa-habitación” previsto en el estatuto consorcial, así como la expresa prohibición de darles “destino comercial” a las unidades.
El propietario accionado contestó la demanda negando los hechos invocados, precisando que resolvió dar en locación temporaria su departamento amueblado, conforme lo autoriza la ley de locaciones urbanas (art. 2, inc. b, Ley 23.091), sin desarrollar actividad comercial alguna.
En la prueba producida, se acreditó que La oferta de locación temporaria del bien, así como la prestación de servicios complementarios para turistas, era publicitada en internet por la misma empresa administradora que celebraba en forma directa los contratos con los viajeros. El sitio web permitía la reserva de la unidad por noches y ofrecía junto con el inmueble una serie de servicios adicionales al alquiler temporario, en forma similar a un contrato de hospedaje.

Los contratos eran redactados en idioma inglés con la inclusión de cláusulas atípicas, que otorgaban a los viajeros el uso del departamento amueblado y equipado por breves plazos, incluyendo la prestación de diversos servicios adicionales durante la estadía, como ser el servicio de mucama, provisión de celulares, teléfono IP con facturación detallada y otros servicios de conserjería turística.
Según surge de la sentencia, quedó en claro que la sustancia de la controversia versaba sobre si las contrataciones del inmueble en cuestión coincidían con las locaciones temporarias autorizadas por el art. 2, inc. b) de la ley 23.091; o si, por el contrario, tales contratos implicaban el desarrollo de una explotación de índole comercial, que el Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio prohibía en forma clara y terminante.
El sentenciante señaló su convicción que la simple locación con destino a vivienda, con fines turísticos, por el plazo de días, no habría de incumplir las previsiones del Reglamento; pero que por el contrario sí lo estaría vulnerando el desarrollo de una explotación comercial mediante las referidas locaciones, atento la prohibición expresa en tal sentido.
El fallo tuvo por demostrado que la actividad desplegada sobre la unidad en cuestión era de índole comercial, haciendo lugar a la demanda y condenando al demandado a cesar la actividad desarrollada, bajo apercibimiento de aplicar una multa diaria de $ 800.

3. La actividad comercial versus Reglamento.
La actividad comercial se identifica con el derecho de asociarse con fines útiles para ejercer una industria lícita. Sin embargo, este derecho a ejercer el comercio no es absoluto, ni se puede llevar a cabo en un ámbito en el cual se encuentra expresamente restringido por el Reglamento de Copropiedad que rige la vida consorcial. Partiendo de estas premisas, surge como acertado prohibir una actividad comercial en un ámbito donde se han destinado las unidades exclusivamente a la vivienda de sus propietarios.
Los contratos de locación con destino a vivienda son ordinariamente actos de naturaleza civil. La compra de inmuebles es un acto típicamente civil. La naturaleza típicamente civil de la compraventa de inmuebles, hace que estos actos queden excluidos en forma expresa de la materia mercantil por el art. 452, inc. 1 del Cód. de Comercio. Por el contrario, comparto opinión con el sentenciante en el sentido que los contratos de locación pueden adquirir carácter comercial si se encuentran vinculados a una operación mercantil habitual, como ocurrió en este caso.
El contrato de locación constituye un acto ordinariamente civil, pero al vincularse con una operación mercantil los mismos quedan sometidos al derecho comercial y deben considerarse actos de comercio por conexión, máxime si ha sido una sociedad mercantil la que suscribía los contratos, sin acreditar ninguna representación, gestión o mandato del propietario.

Dra Diana Claudia Sevitz

Abogada

dsevitz@estudiodianasevitz